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Comment acheter sans apport ?

Il y a quelques années, pour accéder à la propriété, il était impossible d’obtenir un crédit auprès d’une banque sans devoir verser un apport de 10 à 15% du montant de votre futur logement. Aujourd’hui, les choses ont bien évolué. Il n’est pas rare que certains établissements financiers offrent des crédits à 100, voire 110% permettant à de nombreux acheteurs d'acquérir un bien sans apport personnel. Dans la quête de votre logement, quels sont les astuces pour être bien vu des banquiers et comment mettre toutes les chances de son côté pour obtenir un prêt immobilier à 110% ?

Acquérir un logement sans apport personnel, c’est possible !
L’apport personnel est la somme dont dispose un investisseur immobilier pour financer une partie de son achat, le prêt bancaire vient en complément de cette somme afin de payer la totalité du bien.

Mais tous les emprunteurs ne disposent pas de fonds propres à investir dans leur projet immobilier, c'est notamment le cas pour beaucoup de jeunes récemment entrés dans la vie active. Pour les personnes de plus de 40 ans et sans apport, les banques se montrent plus réticentes, excepté celles qui ont développé des offres spécifiques aux seniors.

Bien qu'il soit de plus en plus difficile d'emprunter sans apport personnel, cela reste possible. Dans ce cas, on parle de prêt à 100%, ou à 110% lorsque celui-ci prend également en compte les frais annexes (frais de notaire et droits de mutation, frais d'agence...) en plus du prix de l'acquisition. Ce sont en général les établissements mutualistes?qui proposent ce type de service.

Cependant, pour espérer obtenir un prêt immobilier à 110%, il est indispensable de présenter un profil rassurant auprès des banques.

Comment être bien aimé des banques ?
Pour pouvoir emprunter sans apport personnel, il est nécessaire de donner des garanties sérieuses à la banque. Votre situation professionnelle et vos dépenses seront les premiers éléments pris en compte par l'établissement prêteur.

Votre situation professionnelle :
Vous aurez plus de chances de contracter un emprunt à 110% si vous travaillez dans un secteur porteur (digital, mode, assurance-finance, etc.) ou si vous êtes dans la fonction publique ou encore si vous bénéficiez de revenus fixes importants.

En général, les banques refusent un prêt immobilier à ceux dont les revenus ne sont pas au moins trois fois supérieurs au montant des mensualités de remboursement. Cela permet à l’établissement financier de s’assurer que l’emprunteur ne sera pas étranglé par son crédit. Avec un revenu de couple de plus de 4 fois le montant du crédit, vous aurez plus de chance d’obtenir un prêt incluant les frais de notaires.

À ce stade, sachez que l’ensemble de vos comptes seront passés à la loupe. Il est donc inutile d’essayer de masquer la réalité. En revanche, vous pouvez démontrer l’amélioration de votre situation, par exemple en épongeant au préalable des prêts à la consommation antérieurs, sur au moins 4 mois.

Vos dépenses :
Un acheteur sans aucun crédit à rembourser qui perçoit des revenus importants sera plus avantagé d’un acheteur déjà endetté aux ressources modestes. Néanmoins, les banques privilégient les salariés avec des revenus moyens et dotés d’une bonne capacité d’épargne, plutôt que ceux avec des salaires élevés, mais qui dépensent la totalité de leurs revenus chaque mois.

Bon à savoir :
Les critères pris en compte par les banques dans le cadre d’une demande d’emprunt à 110% sont les suivants :

1 - Votre âge,
2 - Le niveau et la régularité de vos revenus,
3 - Votre capacité d’épargne,
4 - Votre stabilité professionnelle et votre potentiel d’évolution,
5 - Le nombre de personnes à charge,
6 - Votre situation matrimoniale,
7 - Votre niveau d’endettement

Dans le cadre d'un prêt immobilier, le bien acheté constitue une garantie supplémentaire, puisque la banque pourra se rembourser sur la vente du bien en cas de défaillance de l'emprunteur. Il faut néanmoins garder à l'esprit que pour un emprunt sans apport personnel, le taux d'intérêt sera généralement plus élevé.

Bon à savoir :
Dans la conjoncture actuelle, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence. Toutes les banques se sont lancées dans le prêt à 110%, qu'il s'agisse de la Société Générale, de la BNP-Paribas, du Crédit Lyonnais, du CIC, des Caisses d'Epargne, du Crédit Agricole ou encore du Crédit Mutuel. Votre banque n’est pas forcément la mieux placée. Vous avez tout intérêt à en interroger d’autres et même pourquoi pas à passer par une entreprise de courtage en crédit immobilier qui négociera pour vous auprès des établissements prêteurs en apportant la meilleure réponse possible à votre question : comment financer mon crédit ?

Pour vous assurer un remboursement serein, faites jouer les facteurs essentiels de l’emprunt : le taux d’intérêt et la durée. Le taux d’intérêt correspond au prix de l’argent que vous allez emprunter et plus votre engagement est long, plus le coût de l’emprunt sera élevé.

Pour négocier un bon taux, surtout avec une nouvelle banque, vous pouvez aussi transférer tout ou partie de votre épargne et domicilier vos revenus dans l’établissement financier qui vous accorde le prêt. C’est une bonne façon d’obtenir un léger rabais sur le taux.

Faut-il choisir un prêt à taux fixe ou à taux variable ?
Quand les taux sont très bas mieux vaut privilégier un prêt à taux fixe qui ne variera pas pendant toute la durée de votre emprunt. Inversement, quand les taux sont élevés comme ce fut le cas il y a quelques années, vous pouvez avoir intérêt à vous endetter à taux variable. Vous profiterez ainsi d’une éventuelle baisse des taux dans le futur. Mais compte tenu de l’attractivité des taux proposés actuellement, il ne faut pas hésiter à s’engager sur un taux fixe.

Les aides au logement
Enfin, les aides au logement peuvent être considérées comme un apport par certaines banques. Avant de contracter un emprunt, n’hésitez pas à vous renseigner sur les différentes aides qui pourraient booster votre apport : le prêt aux fonctionnaires, le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+), le prêt épargne logement (PEL), etc.
 
 
 
 
 
 
 
 
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