CONSEILS JURIDIQUES POUR LA VENTE
1)
PROMESSE DE VENTE
Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage, pendant un certain
délai, à vendre à un candidat-acquéreur le bien convoité pour un prix
déterminé. De son côté, l’acheteur ne s’engage pas immédiatement. Il dispose
simplement d’une option qui est d’acheter ou de ne pas acheter. En clair, il ne
prend pas l’engagement d’acheter. Pendant le délai précisé dans la promesse, il
peut manifester sa volonté d’acquérir, en « levant l’option », de sorte que la
vente devienne parfaite ou inversement, de ne pas « lever l’option » pour
qu’elle devienne caduque. Il possède en la matière une totale liberté de
décision. Il est bien évident que s’il ne lève pas l’option, il accepte
d’abandonner l’indemnité d’immobilisation au vendeur. Mais en aucune manière ce
dernier ne pourrait réclamer l’exécution forcée du contrat en contraignant
l’acquéreur à acheter. Par contre, une fois que l’acquéreur a levé l’option, il
ne peut plus ensuite changer d’avis en refusant de signer l’acte de vente
définitif. En effet, cet acte marque la volonté irrévocable, unilatérale et
définitive de l’acquéreur à acheter. La vente devient parfaite et définitive.
Mais la promesse unilatérale de vente n’est pas le seul acte juridique auquel
vendeur et acheteur peuvent avoir recours. Ils peuvent préférer la promesse
synallagmatique de vente plus couramment appelée le compromis de vente. Dans
cet acte, vendeur et acheteur s’engagent définitivement, l’un à vendre, l’autre
à acheter. Dès sa signature, ce type de promesse vaut vente dès lors que les
parties se sont entendues sur la chose et sur le prix. En théorie, cela
implique que le transfert de propriété s’opère immédiatement, bien que le prix
ne soit pas payé, ni le logement livré. Mais en pratique, il est souvent prévu
par les parties, par une clause particulière, de le différer jusqu’à la
signature de l’acte définitif, au moment où le prix de vente est totalement
versé.
2)
PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE AVEC OU SANS NOTAIRE ?
L'acte authentique doit obligatoirement être établi par le notaire ; par
contre, vous avez le choix pour le compromis de vente :
-Compromis de vente sans notaire
Vendeur(s) et acquéreur(s) signent entre eux le compromis de vente. Pour ne
rien omettre, il est nécessaire de se procurer des modèles types de compromis
de vente. Ces formulaires ont été conçus spécialement pour les particuliers, il suffit de les
remplir. C'est chose simple et ce guide éclairera les quelques domaines où vous
pourriez hésiter.
Avantages de cette formule
- La rapidité : on n'attend pas un rendez-vous chez le notaire. Le vendeur est
tranquillisé (l'acquéreur ne changera pas d'avis sans raison) ; il en est de
même pour l'acquéreur (le bien immobilier lui est réservé).
- L'économie : le compromis de vente sous seing privé n'occasionne pas de frais
de rédaction d’acte chez le notaire.
Inconvénients de cette formule
- En cas de difficultés particulières, vous n’avez pas l’assistance du notaire
qui a pour objectif d’aider et de conseiller ses clients.
Compromis de vente devant notaire
Vendeur(s) et acquéreur(s) conviennent d'un rendez-vous chez un notaire, celui
du vendeur ou celui de l'acquéreur. Si les deux parties tiennent à ce que leur
notaire les assiste (ce que nous vous conseillons vivement, car chacun a ainsi
un conseiller... D’autant que, rappelons-le, cela n'augmente en rien les
frais), elles le signalent lors de la prise de rendez-vous.
Avantages de cette formule
- La facilité : vous n'avez pas un seul papier à remplir, c'est le notaire qui
s'en charge.
- La garantie : le notaire est un officier public assuré en cas d'erreur. De
plus, comme c'est un spécialiste, il peut vous conseiller dans le cas d’une
vente peu classique : viager, crédit consenti par le vendeur à l'acquéreur,
problèmes entre indivisaires...
- Le délai : vous n'obtiendrez pas immédiatement un rendez-vous chez le
notaire. Mais rassurez-vous, la plupart des études pourront vous recevoir sous
huitaine. Cependant il est vrai que, entre-temps, chaque partie peut changer
d'avis...
- Le coût : tous les actes des notaires sont tarifiés et le barème doit être
strictement appliqué. Seule dérogation : l’avant-contrat. Nous vous expliquons,
dans notre guide les Frais de notaire, les deux manières dont peuvent procéder
les études. Quelle que soit l'attitude adoptée, soyons francs : les honoraires
du notaire pour cette signature sont minimes au regard de l'importance de cet
acte. Rappelons enfin que tous les frais sont supportés par l'acquéreur.
3)
DELAIS DE RETRACTATION
Depuis le 1er juin 2001, un délai de rétractation ou de réflexion est instauré
pour les ventes de logements anciens. Cette disposition inspirée de ce qui
existe déjà pour l’acquisition de logements neufs a pour but de protéger au
mieux l’acquéreur. La loi distingue deux cas :
Le délai de rétractation
Cette situation se rencontre si vous signez le compromis de vente sous seing
privé. C’est-à-dire sans l’intervention du notaire. En pratique, vendeur et
acquéreur se rencontrent, signent un compromis de vente (encore appelé promesse
synallagmatique de vente).
A l’issue de cette signature, le vendeur doit obligatoirement adresser un
exemplaire de ce compromis à l’acquéreur afin de pouvoir prouver la date à
laquelle le délai de rétractation va commencer. A compter du lendemain de la
première présentation de la lettre recommandée avec accusé réception,
l’acquéreur bénéficie alors d’un délai de sept jours pour se rétracter,
c’est-à-dire pour décider éventuellement de changer d’avis et de ne plus
acheter. S’il ne se manifeste pas pendant ce délai de sept jours par lettre
recommandée avec AR pour signifier qu’il revient sur sa décision, il est alors
définitivement engagé. Il ne reste ensuite qu’à prendre contact avec le notaire
qui va s’occuper de toutes les formalités ; vous n’avez plus à vous occuper de
rien. Attention : pendant ce délai, le vendeur ne peut percevoir les 10 % au
titre de l’acompte sur le prix définitif. En pratique, ce montant doit être
versé à l’expiration du délai de rétractation de sept jours. L’acquéreur remet
alors au vendeur un chèque établi à l’ordre du notaire.
4)
FRAIS DE NOTAIRE
L’achat d’un bien immobilier se signe toujours devant notaire (acte définitif
de vente). Cela occasionne donc des dépenses que l'on a l'habitude de désigner
par l'expression " frais de notaire ". En fait, cela représente
l'ensemble des sommes que les parties versent au notaire lors de la signature
de l'acte. Ces frais se décomposent comme suit :
- d’une part, la rémunération du notaire proprement dite (émoluments
proportionnels et tarifés) ;
- d’autre part, les frais et débours qu'il engage pour le compte de son client
afin de mener à bien son dossier (coût d'un extrait cadastral, frais de
géomètre, honoraires d'un huissier si cela est nécessaire, etc). Le notaire
devra justifier de leur paiement;
- enfin, les divers droits ou taxes payées à l’Etat (frais de timbre, droits
d'enregistrement, taxe de publicité foncière…).
Précisons que la rémunération des notaires s'effectue par référence à un tarif
unique. L’acquéreur paie donc les mêmes frais pour le même acte, et ce quelque
soit le notaire choisi. De plus, les frais ne sont pas plus élevés si jamais
vendeur et acquéreur choisissent d'avoir chacun son notaire. Dans ce cas, les notaires
se partagent l’émolument selon les règles qui leur sont propres ou en vertu des
accords qu'ils ont pu prendre entre eux.
D’une manière générale, on peut avancer que les frais de notaire représentent
environ 7 à 8% du prix d’acquisition pour l’achat d’un logement ancien.
Toutefois, ces frais sont envisagés hors frais d’hypothèque ou de privilège de
prêteur de deniers.
Le notaire doit, lors de la clôture du dossier remettre à l’acquéreur une note
détaillée des droits, taxes, frais, débours, émoluments ou honoraires.
Pour une vente, l'ensemble des frais d'acte est à la charge de l'acquéreur.
5)
ACHETER UN BIEN
L'achat d'un bien est un engagement à long terme pour lequel il vaut mieux
prendre quelques précautions. Voici quelques conseils...
- Visitez le bien plusieurs fois, à différents moments de la journée et de la
semaine. Vous pourrez ainsi vous rendre compte de l’ensoleillement, des
éventuelles nuisances sonores, etc...
- Ne négligez pas l’emplacement du bien que vous allez acquérir : transports en
commun, écoles, commerces. Non seulement votre vie quotidienne en sera
facilitée, mais la revente du bien se fera sans souci.
- Sachez poser des questions claires impliquant une réponse précise. D’une
manière générale, essayez de vérifier le maximum de choses par vous-mêmes. Un
exemple : inutile de demander si l’appartement est ensoleillé. Mieux vaut
prendre un plan et vérifier l’exposition.
- Si le logement est en copropriété, demandez au vendeur de vous communiquer
les relevés de charges et le procès-verbal de la dernière assemblée générale.
Vous pourrez notamment vérifier si la copropriété est correctement gérée, s’il
existe des procédures en cours et si des travaux ont été votés.
- Demandez le nom du syndic (sachez qu’il est souvent affiché dans le hall de
l’immeuble).
- Demandez à consulter les avis de taxe foncière et de taxe d’habitation.
- Interrogez la mairie ou la préfecture pour savoir si le bien est situé dans
une zone de contamination aux termites. Dans ce cas, un état parasitaire devra
être joint à l’acte de vente.
- Un conseil si vous achetez une maison individuelle : déplacez-vous aux
services de l’urbanisme, à la mairie ou mieux à la Direction Départementale de
l’Équipement pour avoir connaissance des règles d’urbanisme applicables à votre
quartier. Ceci est particulièrement important si vos envisagez quelques
travaux. Vous pourrez également vérifier si des projets sont en cours :
construction d’une route, d’une école, d’un espace vert….
- Chiffrez avec précision les frais liés à l’achat.
- Vous pouvez signer le compromis de vente devant notaire ou bien sous seing
privé, c’est-à-dire directement entre vous et le vendeur. D'ailleurs, des
exemplaires de compromis sont mis à votre disposition dans nos différents
points de vente. Dernier point : si vous signez devant notaire, vous pouvez
prendre votre propre notaire et le vendeur le sien. Les frais ne seront pas
majorés mais les notaires se partageront les honoraires.
- A l'expiration du délai de 7 jours de rétractation, vous devez verser au
notaire ce que l’on appelle une indemnité qui reste acquise au vendeur si vous
changez d’avis et n’achetez pas pour des raisons de convenance personnelle. Il
est d’usage de verser 10% du prix d’achat. Le chèque est établi à l’ordre du
notaire qui l’encaisse sur un compte séquestre.
- Prévoyez dans le compromis une " clause travaux " stipulant que les
travaux votés avant la vente seront à la charge du vendeur. Il est d’usage
toutefois de prévoir que si une assemblée générale a lieu entre le compromis et
la vente, les travaux votés lors de cette assemblée seront à la charge de
l’acquéreur, à condition que le vendeur lui adresse la convocation et lui donne
pouvoir d’assister et de prendre part au vote.
- Le compromis de vente est obligatoirement conclue sous la condition
suspensive de l’obtention du ou des prêts. Donc, si la banque vous refuse le
prêt, le compromis est caduque et vous récupérez l’indemnité d’immobilisation.
- Si vous achetez un logement en copropriété, sachez que le vendeur est tenu
d’indiquer la surface du bien dans le compromis et l’acte de vente, et ce à
peine de nullité. Si la surface indiquée est supérieure de plus de 5% à la
surface réelle du logement, vous pouvez, pendant un an, obtenir une diminution
du prix de vente proportionnelle au nombre de m² manquants.
- Dernier point : le délai entre le compromis et l’acte de vente est
généralement de 3 à 4 mois.
6)
INDIVISION
Vous envisagez d'acheter un bien à deux. Voici quelques conseils à lire avant
de vous décider.
- Acheter à deux, c’est la plupart du temps, acheter en indivision.
Chacun devient indivisaire, c’est-à-dire propriétaire d’une quote-part indivise
du bien, déterminée au départ par un pourcentage représentant la contribution
de chacun au financement du bien.
Notez que cette quote-part n’est bien sûr pas matérialisée. En d’autres termes,
chacun n’est pas propriétaire d’une partie de l’appartement.
- L’indivision s’applique "automatiquement", quelle
que soit votre situation : marié, concubin, pacsé, frère et sœur,…, bref, à
partir du moment où vous achetez à plusieurs. Pour l’éviter, il vous faudra dès
le départ choisir une autre structure (SCI, démembrement de propriété, voir
ci-dessous).
- Attention, acheter à deux, c’est le plus souvent emprunter à deux. Les
banques exigent en effet que les deux acheteurs soient co-emprunteurs ou bien
qu’ils se portent caution l’un de l’autre.
- L’indivision est définie aux articles 815 et suivants du
Code Civil. Son principal inconvénient : toutes les décisions doivent être
prises à l’unanimité. Cela peut entraîner bien des désagréments en cas de
mésentente ou de décès de l’un des indivisaires. Ainsi, en tant que concubin,
si vous voulez vous séparer, soit l’un des deux rachète la part de l’autre,
soit le bien est vendu. Encore faut-il que les deux soient d’accord sur le
principe de la vente, mais également sur le prix. A défaut, chaque indivisaire
peut demander le partage devant le tribunal. Le bien sera alors vendu à un
tiers, sauf à ce que l’un des indivisaires rachète la part de l’autre.
- En cas de décès de l’un des indivisaires, ce sont les héritiers du défunt qui
hérite de la quote-part indivise. Or, l’indivisaire survivant n’est
généralement pas héritier. Il se retrouve donc le plus souvent en indivision
avec les enfants de l’indivisaire décédé ou bien avec ses parents. Autant de
situation source de conflits. Certes, les indivisaires peuvent prévoir et
rédiger des testaments. Le problème est alors fiscal, surtout pour les
concubins. Les droits de succession sont vraiment rédhibitoires.
- Pour éviter les droits de succession, les indivisaires peuvent insérer une
clause de tontine dans l’acte d’achat. Ainsi, en cas de décès, le survivant est
réputé avoir été propriétaire depuis l’achat. Il n’y a donc pas de droits de
succession à régler. Une condition toutefois , et de taille : la valeur du
bien, au jour du décès, ne doit pas dépasser 76.000 euros. A défaut, le
survivant devra payer des droits sur la totalité de le valeur du bien.
- L’indivision n’est pas la seule formule possible. Vous
pouvez également avoir recours à une Société Civile Immobilière. Cette formule
n’est pas conseillée si vous envisagez d’acheter à deux votre résidence
principale. Vous perdez en effet le bénéfice de certains prêts (Prêt Epargne
Logement, prêt à taux zéro%, prêt aidé…) et des réductions d’impôts liées aux
travaux dans la résidence principale.
- La SCI : une bonne formule si vous envisagez un investissement locatif que
vous ne pouvez ou ne voulez assumer seul. Vous partagez l’effort financier, les
risques et l’imposition des loyers. Par ailleurs, la SCI peut favoriser la
transmission du patrimoine. Elle permet en effet aux associés de transmettre à
leurs enfants les parts sociales de la SCI, et ce à raison de 46.000 euros tous
les 10 ans en franchise de droits de succession.
- Vous pouvez également avoir recours à des formules moins connues telles que
le démembrement de propriété. L’un achète la nue-propriété du bien et l’autre
l’usufruit. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine
propriété du bien sans avoir de droits de succession à payer. Cette formule est
à prévoir si vous achetez avec un parent plus âgé qui veut habiter le bien ou
même le louer et percevoir les loyers. Notez qu’elle peut se combiner avec
l’achat en indivision, de façon à alléger les droits de succession en cas de
décès de l’un des indivisaires.
7)
TROUVER UN CREDIT
Emprunter dans de bonnes conditions
Bien que dans certains cas, il soit possible d'emprunter à 100 %, les
établissements financiers demandent généralement que vous disposiez d'un apport
personnel d'au moins 10 %. Dans l'idéal, vos économies représenteront 30, voire
40 % du montant de l'opération. Cela vous donnera plus de poids dans la
négociation.
Les banques veillent à ce que votre charge de remboursement ne dépasse pas 33 %
de vos ressources mensuelles, au-delà de ce seuil vous risquez le
surendettement. Un taux d'effort de 25 % semble donc raisonnable.
Les prêts constitutifs d'apport personnel
Vous manquez d'économies ? Ne perdez pas de vue qu'un certain nombre de prêts
sont constitutifs d'apport personnel : certains prêts d'épargne logement (PEL
et CEL), prêt 1 % logement, prêts des caisses de retraite et prêts
départementaux. Notez que le prêt à taux zéro % est également assimilé à des
fonds propres.
Prêt libre ou prêt aidé ?
Peut-être pouvez-vous bénéficier d'un prêt aidé par l'État. Ces formules de
crédit ont pour objectif de favoriser l'accession à la propriété aux ménages
les plus modestes. C'est pourquoi ils sont généralement soumis à conditions de
ressources. A l'inverse, les prêts du secteur libre sont ouverts à tous et sans
condition particulière. Notez que mis à part le prêt à taux zéro %, les prêts
aidés bénéficient de taux quasiment identiques à ceux pratiqués dans le secteur
concurrentiel.
Secteur libre : des crédits à la carte
Taux fixe et échéance constante : simple. Dès la signature du contrat, vous
connaissez le taux du crédit, le montant des mensualités et la date d'échéance
du prêt.
Taux fixe à échéance modulable : pratique. Vous pouvez moduler vos échéances à
la hausse ou à la baisse en fonction de l'évolution de vos revenus ou de vos
charges.
Taux variable indexé : "sans filet". Ici, les mensualités varient
périodiquement à la hausse comme à la baisse en fonction d'un indice
(généralement le TIOP).
Taux variable à échéance modulable : souple. La durée du prêt peut être rallongée
ou raccourcie en fonction de la variation du taux.
Taux variable "capé" : sécurisant. Vous êtes assuré que le taux ne
dépassera pas un certain seuil par rapport au taux initial (de 1 à 3 points).
Crédit emboîtable : intelligent. Cette formule permet de lisser la mensualité
en optimisant plusieurs prêts. Ainsi, vos mensualités sont constantes tout au
long du remboursement.
N'oubliez pas les frais annexes !
La banque est tenue d'indiquer le Taux effectif global (TEG) dans son offre de
prêt. Ce taux tient compte des frais annexes que vous aurez à acquitter et
représente le taux réel de votre crédit. Ces frais sont de deux ordres : - Les
frais de dossiers. Ils représentent habituellement 1 % du capital emprunté et
sont généralement plafonnés. Ces frais sont négociables.
- Les frais d'assurance invalidité-décès. Aucune banque n'acceptera de vous
consentir un prêt si vous ne la souscrivez pas. En revanche, vous n'êtes pas
contraint de vous assurer auprès de la compagnie proposée par la banque. En
outre, vous avez la possibilité de souscrire une assurance perte d'emploi.
Quant au coût de ces frais, comptez environ 0,6 % du capital emprunté.
Des garanties liées au financement
L'offre de prêt fournie par la banque comporte un certain nombre de mentions
obligatoires (nature, montant et coût total du prêt, taux effectif global...)
L'offre de prêt vous est adressée par lettre recommandée. Cette proposition est
maintenue pendant au moins 30 jours.
Vous disposez d'un délai de 10 jours pour réfléchir. A l'expiration de ce
délai, il vous est alors possible d'accepter l'offre.
Tout contrat de vente comporte une clause suspensive d'obtention de prêt dont
la durée de validité ne peut être inférieure à un mois.
Les garanties attachées au prêt
Pour une banque, prêter sur 10, 15 voire 20 ans présente un certain risque.
C'est pourquoi elle va prendre une garantie. Le plus souvent, il s'agira de
l'inscription d'une hypothèque ou d'un privilège de prêteur de deniers (PPD).
Certains établissements peuvent vous proposer une caution extérieure, ce qui ne
manque pas d'intérêt.